Garantie décennale : comment agir face à l’assureur ?

La construction ou la rénovation d’un bien immobilier est souvent le projet d’une vie. Pourtant, l’apparition de fissures structurelles, d’infiltrations d’eau ou de défauts de conformité peut rapidement transformer ce rêve en un défi juridique et financier complexe. Au cœur de ce dispositif de protection se trouve la garantie décennale.

Si le principe de cette assurance semble protecteur sur le papier, la confrontation avec les compagnies d'assurance s'apparente souvent à un parcours du combattant pour le maître d'ouvrage (le propriétaire). Entre expertises contradictoires, délais de prescription et clauses d'exclusion, l'intervention d'un avocat en droit de la construction devient une nécessité stratégique pour garantir le respect de vos droits.
 

Comprendre les fondements de la garantie décennale

Instaurée par la loi Spinetta de 1978, la garantie décennale impose à tout constructeur (entrepreneur, architecte, promoteur) de réparer les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, et ce, pendant 10 ans après la réception des travaux.

Les conditions d'application impératives

Pour que la garantie soit mobilisable face à un assureur, le dommage doit répondre à des critères stricts :

• La gravité du désordre : Il ne s'agit pas de simples défauts esthétiques (fissures légères sans infiltration). Le désordre doit toucher la structure (fondations, murs porteurs, toiture) ou affecter un élément d'équipement indissociable rendant le bâtiment inutilisable (panne totale de chauffage encastré, par exemple).

• Le délai de 10 ans : L'action doit être engagée avant l'expiration du délai décennal, lequel court à compter de la signature du procès-verbal de réception des travaux, avec ou sans réserves.

• L'existence d'un contrat d'assurance : Le professionnel doit avoir souscrit une assurance décennale valide à la date d'ouverture du chantier.
  
   

La stratégie de mise en œuvre de la décennale

Face à un sinistre, la réactivité est votre meilleure alliée. La procédure commence généralement par la déclaration auprès de votre propre assureur "Dommages-Ouvrage" (DO) si vous en avez souscrit une, ou directement auprès de l'assureur du constructeur.

Les étapes clés de la déclaration de sinistre

1. Constat et preuve : Documentez précisément les désordres (photos, rapports d'huissier si nécessaire).

2. Mise en demeure : Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception à l'entreprise responsable, lui demandant d'intervenir sous huitaine.

3. Déclaration à l'assureur : Passé ce délai, contactez l'assureur décennal du constructeur.

Conseil d'expert : Ne réalisez jamais de travaux de réparation définitifs avant l'expertise de l'assurance, sous peine de voir votre indemnisation refusée pour "impossibilité de constater la cause réelle du dommage".

 

L'expertise : le terrain de confrontation avec l'assureur

L'expertise est le pivot de tout dossier de construction. L'assureur mandate son propre expert pour évaluer la nature des désordres et estimer le coût des réparations.

Pourquoi l'expertise amiable est-elle souvent piégée ?

L'expert mandaté par l'assurance n'est pas un arbitre neutre ; il est lié par un contrat de mission avec la compagnie qui le rémunère. Son objectif est souvent de minimiser la responsabilité du constructeur ou de qualifier le dommage de "nature esthétique" pour exclure la garantie.

Les points de vigilance lors de l'expertise :

• Le chiffrage des travaux : Les devis retenus par l'expert sont souvent basés sur des tarifs "assurances", parfois insuffisants pour une remise en état pérenne.

• La recherche de causes exonératoires : L'assureur cherchera à prouver une cause étrangère, une force majeure ou la faute de la victime (défaut d'entretien) pour rejeter la garantie.

C’est ici que l’accompagnement par un avocat en droit de la construction prend tout son sens : il peut solliciter une expertise judiciaire, bien plus protectrice car réalisée par un expert indépendant nommé par le Tribunal.

 

Les recours possibles face au refus d'indemnisation

Il n'est pas rare de recevoir un refus de garantie. Les motifs invoqués sont multiples : défaut de paiement de la prime par le constructeur, activité non déclarée au contrat, ou encore désordre jugé "apparent" lors de la réception.

Les leviers juridiques à activer

Si l'assureur campe sur ses positions, plusieurs voies s'offrent à vous :

• La négociation transactionnelle : Votre avocat peut négocier un protocole d'accord pour obtenir une indemnisation rapide sans passer par les tribunaux.

• L'assignation en référé-expertise : Pour obtenir rapidement la nomination d'un expert judiciaire.

• L'action au fond : Pour obtenir la condamnation solidaire du constructeur et de son assureur au paiement des travaux de réparation et des préjudices annexes (préjudice de jouissance, frais de relogement).
  
   

Pourquoi choisir un avocat spécialisé pour votre litige ?

Le droit de la construction est une matière technique qui nécessite une double compétence : juridique et technique. À Lyon, le marché de l'immobilier et de la construction est dense, et les spécificités locales (nature des sols, types de bâtis anciens ou neufs) demandent une expertise de terrain.

La valeur ajoutée de CSJ Avocats

Faire appel à notre cabinet, c'est s'assurer :

• Une analyse rigoureuse des contrats : Nous vérifions la validité des attestations d'assurance et la portée des clauses d'exclusion.

• La maîtrise des délais de procédure : Nous veillons à interrompre les délais de prescription pour que votre action reste recevable.

• Un réseau d'experts indépendants : Nous travaillons avec des techniciens du bâtiment capables de contrecarrer les conclusions des experts d'assurance.
   

FAQ 

Puis-je actionner la garantie décennale si l'entreprise a déposé le bilan ? Oui, absolument. C’est l’un des grands avantages de l’assurance obligatoire. Même si l'entreprise n'existe plus (liquidation judiciaire), son assureur reste engagé pour tous les chantiers ouverts durant la période de validité du contrat. Votre action se dirigera alors directement contre la compagnie d'assurance.

Quel est le coût d'une procédure contre un assureur décennal ? Le coût comprend les honoraires d'avocat et, si une expertise judiciaire est nécessaire, les frais d'expert (consignation). Toutefois, en cas de victoire, le Tribunal condamne généralement la partie adverse (l'assureur) à vous rembourser tout ou partie de ces frais au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Pourquoi est-il indispensable de consulter CSJ Avocats dès l'apparition des désordres ? L'assureur dispose de services juridiques rompus à l'exercice de la dénégation de garantie. Agir seul, c'est prendre le risque d'accepter une expertise défavorable ou de laisser passer un délai de prescription fatal. CSJ Avocats protège vos intérêts dès la phase amiable, structure votre dossier de preuve et impose un rapport de force équilibré face aux géants de l'assurance pour obtenir une réparation intégrale de votre préjudice.