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Malfaçons après réception ? Découvrez comment mobiliser la Garantie de parfait achèvement (GPA), les défauts de construction couverts et la procédure.

Garantie de parfait achèvement : que couvre-t-elle et comment la mobiliser ?

Publié le : 10/11/2025 10 novembre nov. 11 2025
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Après la réception d'un chantier de construction ou de rénovation, l'acheteur est légalement protégé contre les désordres qui peuvent apparaître. Parmi les garanties légales, la Garantie de Parfait Achèvement (GPA) est la première et la plus immédiate des protections. Elle contraint le constructeur à réparer tous les défauts, quelle que soit leur importance, signalés par le maître d'ouvrage durant l'année suivant la réception.

Savoir ce que couvre cette garantie, et comment la mobiliser GPA, est essentiel pour ne pas laisser les travaux malfaçons à votre charge.

 

Que couvre la Garantie de Parfait Achèvement (GPA) ?

La Garantie de Parfait Achèvement est une obligation légale qui pèse sur l'entrepreneur, le constructeur, ou l'entreprise de rénovation pendant un an à compter de la réception de l'ouvrage.

  • L'étendue de la couverture : La GPA couvre la totalité des désordres signalés par le maître d'ouvrage, quelles que soient leur importance ou leur nature. Il s'agit de tous les défauts construction constatés sur le chantier.

  • Les deux types de désordres :

    1. Défauts réservés à la réception : Ce sont les désordres que l'acheteur a consignés dans le procès-verbal de réception des travaux (ex. : une rayure sur le parquet, une prise électrique manquante, une porte qui frotte).

    2. Défauts apparus dans l'année : Ce sont les désordres qui se révèlent dans les douze mois qui suivent la réception (ex. : une fissure qui apparaît, un défaut de finition, un problème de joint qui se dégrade).

  • Les exclusions : La Garantie parfait achèvement ne couvre pas les défauts résultant de l'usure normale du temps ou de l'usage abusif du logement par l'occupant. Elle vise uniquement les désordres liés à la mauvaise exécution des travaux.

 

Comment mobiliser GPA : la procédure

Pour mobiliser GPA, la procédure à suivre est simple mais doit être rigoureuse, car elle est conditionnée par le respect de délais stricts.

  1. Le Procès-Verbal de Réception : C'est la première occasion de signaler les défauts construction. Si l'acheteur constate des désordres lors de la visite de réception, il doit impérativement les inscrire en détail dans le procès-verbal de réception. S'il n'émet aucune réserve, il est censé avoir accepté le travail, mais il peut toujours mobiliser la GPA pour les défauts qui se révèlent plus tard.

  2. La Notification : Pour les désordres qui apparaissent après la réception, ou ceux qui ont été omis lors du procès-verbal, l'acheteur doit les signaler au constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Cette lettre est cruciale car elle fait courir le délai de réparation.

  3. Le Délai de Réparation : L'entrepreneur a l'obligation de remédier aux travaux malfaçons dans un délai fixé d'un commun accord avec le maître d'ouvrage. En l'absence d'accord, c'est le juge des référés qui fixe le délai.

 

Que faire en cas de refus ou d'inaction de l'entrepreneur ?

Si l'entrepreneur refuse de réparer ou n'intervient pas dans le délai convenu, l'acheteur dispose de plusieurs recours pour faire valoir ses droits.

  • La Mise en Demeure : Adresser une nouvelle LRAR au constructeur, le mettant en demeure de respecter son obligation sous peine de poursuites judiciaires.

  • La Consignation des Sommes : Si une partie du prix des travaux n'a pas encore été versée, l'acheteur est en droit de consigner ces sommes jusqu'à la parfaite exécution des réparations. Si le maître d'ouvrage s'est fait assister par un professionnel lors de la réception, il peut consigner jusqu'à 5 % du prix des travaux.

  • La Saisine du Juge : Si toutes les démarches amiables échouent, l'acheteur doit saisir le tribunal judiciaire avant l'expiration du délai d'un an de la Garantie parfait achèvement. Le juge peut contraindre l'entrepreneur à effectuer les réparations sous astreinte ou autoriser l'acheteur à faire réaliser les travaux malfaçons par une autre entreprise aux frais du constructeur défaillant.

 

Distinction avec la Garantie Décennale

Il est essentiel de ne pas confondre la Garantie parfait achèvement avec la garantie décennale, qui a une portée beaucoup plus limitée :

  • GPA (1 an) : Couvre tous les défauts construction, même mineurs.

  • Décennale (10 ans) : Couvre uniquement les défauts graves qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.

La mobiliser GPA est la première étape pour obtenir la réparation de défauts qui ne seraient pas couverts par la décennale (ex. : un défaut de peinture, un crépi mal posé).

 

En bref

La Garantie de Parfait Achèvement est un droit fondamental pour tout maître d'ouvrage. Pendant l'année qui suit la réception, elle oblige le constructeur à corriger tous les défauts construction signalés. Pour mobiliser GPA efficacement, la rigueur dans la notification (LRAR) et le respect du délai d'un an sont les conditions sine qua non pour ne pas voir le coût des travaux malfaçons vous être imputé.

 

FAQ

Quel est le délai exact pour mobiliser GPA ? Le délai légal pour mobiliser GPA est d'un an à compter de la date de réception des travaux. Passé ce délai, les défauts construction mineurs (non couverts par la décennale) ne peuvent plus être imputés au constructeur.

Si le constructeur ne répond pas à ma LRAR, que se passe-t-il ? Si le constructeur ne répond pas à votre LRAR ou n'intervient pas, vous devez saisir la justice (souvent en référé) avant l'expiration de la Garantie parfait achèvement pour obtenir l'exécution forcée des réparations ou l'autorisation de les faire exécuter par un tiers aux frais du constructeur.

Pourquoi est-il indispensable de consulter un avocat ou un expert en bâtiment pour un litige GPA ? L'avocat ou l'expert est crucial pour sécuriser la procédure. Il vous aide à rédiger la LRAR de manière juridiquement valable, à identifier la nature exacte du défaut construction (GPA, biennale ou décennale) et à mobiliser GPA devant le juge en cas de refus du constructeur, garantissant que les travaux malfaçons seront bien réparés.
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