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Comprenez les charges locatives récupérables et non récupérables. Découvrez les charges que votre propriétaire peut vous facturer et comment les vérifier.

Charges locatives : quelles charges sont récupérables ?

Publié le : 08/10/2025 08 octobre oct. 10 2025
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La question des charges locatives est l'une des sources de conflits les plus courantes entre propriétaires et locataires. Pour un locataire, il peut être difficile de s'y retrouver et de savoir si les sommes qui lui sont demandées correspondent bien à des charges récupérables. Pour un propriétaire, il est essentiel de maîtriser cette notion pour une gestion locative saine et conforme à la loi.

 

Définition des charges récupérables

Les charges locatives, aussi appelées charges récupérables, sont des dépenses qui concernent l'usage et l'entretien du logement ou de l'immeuble et dont le coût est, par la loi, à la charge du locataire. Elles ne représentent pas un bénéfice pour le propriétaire, mais sont un simple remboursement des frais qu'il a avancés.

Pour être considérées comme récupérables, trois critères doivent être respectés :

  1. Elles doivent être inscrites dans la liste fixée par décret, annexée au bail location.

  2. Elles doivent correspondre à des services dont le locataire bénéficie directement.

  3. Elles doivent être justifiées par des factures.

 

Les charges récupérables en détail

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 liste de manière exhaustive les dépenses qui peuvent être refacturées au locataire.

  • Frais d'entretien courant et de petites réparations des parties communes : Cela inclut le nettoyage des parties communes (hall, escaliers), l'entretien des espaces extérieurs (jardins, allées) et le ramonage des conduits de fumée collectifs.

  • Dépenses d'ascenseur et de monte-charge : Sont concernés le nettoyage, l'électricité, l'entretien courant, ainsi que les menues réparations de l'appareil. Les frais de grosses réparations ou de remplacement de l'ascenseur restent toutefois à la charge du propriétaire.

  • Dépenses relatives à l'eau et au chauffage collectif : Le coût de l'eau froide et chaude consommée par le locataire, ainsi que les frais d'entretien et de petites réparations des équipements de production de chaleur (chaudière collective) et d'eau chaude, sont récupérables.

  • Taxes et redevances : La seule taxe répercutable est la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Les frais liés à l'assainissement, à l'électricité, et à l'eau des parties communes peuvent également être refacturés.

 

Les charges non récupérables

Il existe également des charges qui sont à la seule charge du propriétaire et ne peuvent en aucun cas être refacturées au locataire. Elles sont liées à la gestion de la copropriété et aux gros travaux.

  • Les honoraires de gestion du syndic : La rémunération du syndic, ses frais de gestion, et les frais de tenue des assemblées générales sont la responsabilité du propriétaire.

  • Les travaux importants : Tous les travaux de rénovation, de mise aux normes ou de ravalement de façade, ainsi que le remplacement d'équipements vétustes (chaudière, ascenseur complet), sont à la charge du propriétaire.

  • L'assurance de la copropriété : La prime d'assurance de l'immeuble, obligatoire pour le propriétaire, est non récupérable.

 

Le décompte des charges : mode d'emploi

Le propriétaire peut demander au locataire le paiement des charges de deux manières :

  • Forfaitaire : Un montant forfaitaire fixe est inclus dans le loyer et ne fait pas l'objet d'une régularisation annuelle. Ce mode est généralement réservé aux locations meublées.

  • Réelle : Le locataire paie des provisions mensuelles qui sont régularisées une fois par an sur la base des dépenses réelles. Le propriétaire doit envoyer au locataire un décompte détaillé et les factures correspondantes. Le locataire a le droit de consulter l'ensemble des justificatifs pendant un mois avant la régularisation.

En cas de sur-paiement, le propriétaire est tenu de restituer le trop-perçu au locataire.

 

En conclusion 

La transparence sur les charges locatives est la clé d'une relation saine entre le propriétaire et le locataire. Le bail location doit être clair et détailler le mode de paiement des charges. En tant que locataire, vous avez le droit de demander les justificatifs pour vous assurer que seules les charges récupérables vous sont facturées. En connaissant vos droits et obligations, vous éviterez les conflits et vous assurerez que votre location se déroule dans les meilleures conditions.

 

FAQ

Un propriétaire peut-il facturer les frais de syndic au locataire ? Non. Les frais liés à la gestion du syndic de copropriété, y compris sa rémunération, sont considérés comme des charges non récupérables. Ils sont à la seule charge du propriétaire.

Quelles sont les conséquences si le propriétaire ne me fournit pas les justificatifs des charges ? Si le propriétaire ne fournit pas le décompte détaillé des charges et les justificatifs dans les délais légaux (un mois avant la régularisation), vous êtes en droit de ne pas payer la régularisation des charges ou d'exiger le remboursement du trop-perçu.

Pourquoi est-il indispensable de consulter un professionnel pour la gestion des charges ? La liste des charges récupérables est stricte et peut être source d'erreurs pour un propriétaire non averti. Un professionnel, comme un gestionnaire immobilier ou un avocat, vous aidera à établir une régularisation de charges conforme, évitant ainsi les litiges, et à vous assurer que vous respectez le bail location et la loi.
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